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乐园的尽头是地产?广州世界大观地块64亿起拍,停业14年后或变身豪宅

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乐园的尽头是地产?广州世界大观地块64亿起拍,停业14年后或变身豪宅

本文来源:时代财经 作者:刘新歌广州与迪士尼合作的传言才刚引发热议,广州本土的初代主题乐园世界大观相关地块就被推上了土地市场。 图片来源:图虫创意近日,广州公共资源交易中心挂牌天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块。这是世界大观上架的第一宗宅地,也将是广州土地历史上一宗重磅地块。地块起拍总价高达63.9亿元,仅竞买保证金就需12.78亿元,起拍楼面价达46930元/平方米,跻身广州宅地楼面价TOP10。世界大观位于广州天河东圃,于1995年10月开业,曾是广州最火的游乐园,巅峰期月均客流量超10万人。但短暂爆红后急速跌落,从1997年起开始走下坡路,2009年停业后荒废至今。此番被盘活,世界大观或变身为豪宅楼盘,这片土地也将重现生机。世界大观不是乐园变地产项目的首例。时代财经查询发现,与其同期的东方乐园、森美反斗乐园、番禺飞龙世界等广州初代乐园,已先后进行房地产开发。广东中原地产项目部总经理黄韬对时代财经称,“随着城市的发展、社会环境的改变,这些地块、区域不再适合做乐园,适应市场需求做出改变,且能双方共赢的话,未尝不可。”停业14年,乐园要变豪宅上世纪八九十年代,一批主题乐园在珠三角兴起,如深圳的锦绣中华、中华民俗村、世界之窗等,引领了休闲旅游的风潮,也在初期获得较大的商业成功。这股风也刮到了广州。1995年,即深圳世界之窗开业一年后,同样微缩复制世界景观的世界大观在广州面市。它占地48万平方米,以1:1的仿造比例汇集了100多个国家的建筑雕塑、地貌奇观和园林艺术,还设有时代广场、巴黎歌剧院、古希腊剧场等六大剧场和飞机舰船表演、水上运动场等四大游乐区。上世纪90年代,国内游乐园产品尚不丰富,融合了艺术表演和现代游乐的世界大观面市后爆火,初开业时在广州几乎无可匹敌。1996年更为鼎盛,每月平均客流量超过10万人,每月门票收入高达两三千万元。世界大观和世界之窗的渊源,从名字即可见一二。国家高端智库CDI研究员宋丁对时代财经称,世界大观由世界之窗的主设计师打造,仿建比例高于世界之窗(备注:世界之窗有1:1、1:5、1:15等不同仿建比例),设计、技术等各方面也有心超过世界之窗,只是未获得市场认可。与融汇了埃及金字塔、澳大利亚悉尼歌剧院、意大利比萨斜塔等世界著名景观的世界之窗不同,世界大观以典型民居、公共建筑为主,景点相对缺少代表性、标志性和震撼性,游乐和表演项目也与世界之窗雷同,开业两三年后即由盛转衰。世界大观从开业第三年即1997年起开始走下坡路,此后历经外包、纠纷、大股东股权拍卖等曲折,最终也未迎来新生,最终于2009年选择无限期闭园停业。曾经热闹喧嚷的乐园,没落为少人问津的废墟荒林。随着广州发展重心东移,东圃逐渐成为城市新区。世界大观这块曾经“远离都市尘嚣”的土地,价值日渐提升,为盘活提供了基础。今年4月26日,《天河区世界大观地块控制性详细规划》获批,涉及用地面积48.94万平方米,其中住宅用地5块,商业用地3块,另有小学、文化站、超市等公服配套。居住用地集中在月亮湖南侧,建筑规模约21万平方米,结合规划地坪标高,建筑高度约45-52米。本次出让的首批宅地起拍楼面价高达46930元/平方米,若触及封顶价,楼面地价将约为53970元/平方米。黄韬称,这决定未来的产品一定是豪宅。“而且周边新盘、二手房的单价也在7、8万元至10万元之间,说明市场能够接受这个价位的产品。”贝壳找房数据显示,世界大观周边在售新盘有缦云广州、保利天汇、合景·臻颐府,二手楼盘有合生帝景山庄、龙湖首开天宸原著、华润天合等,均价均超7万元/平方米。其中,合景·臻颐府均价更达10万元/平方米。项目地块由合景泰富于2020年11月拿下,总价48.65亿元,楼面价51463元/平方米。根据规划,世界大观不仅将被整体盘活,远期还将联动大观村旧改等周边地块,将城市轴线向奥体中心延伸。可以预见,未来这里将构建为一片高端居住区。因此,虽然地价高企,不少房企还是蠢蠢欲动,越秀地产、保利发展等几家央、国企都有意向参与。“特别是保利、华润,在地块附近已有项目,清楚片区的销售情况,底气会更足一点。”黄韬称。乐园的尽头是地产?和世界大观一样在发展中逐渐没落的广州初代乐园,还有白云区的东方乐园、太阳岛乐园,番禺区的森美反斗乐园、飞龙世界,以及世界大观附近的天河航天奇观等。东方乐园、太阳岛乐园早在1985年即已开业,前者主要为过山车、摩天轮等机械游乐项目,后者以水上项目为特色。森美反斗乐园、飞龙世界、航天奇观与世界大观同期,其中飞龙世界以蛇文化而知名。这些构筑了一代人童年记忆的乐园,因为经营不善、投资不足等原因,在2000年前后相继歇业,有的开业仅短短3年。不过,在房地产发展浪潮中,这些乐园的土地也先后被盘活,上演了一番“乐园尽头是房地产”的戏码。时代财经查询发现,东方乐园于2004年歇业,一年后拆除改建为白云国际会议中心,这是目前广东省最大的综合性会议中心。森美反斗乐园则被紧邻的华南碧桂园“吞并”,打造为华南碧桂园“翠山蓝天”临山别墅。2011年停业的航天奇观乐园,土地也被收储,一、二期地块分别于2020年7月、2022年10月成功出让。黄韬则表示,初代乐园单纯靠门票、纪念品、活动等赚钱,不少乐园的确不适应市场发展形势,又没有长期的投资运作,调整控规、转让土地,让其发挥更大价值无可厚非。他指出,住房制度改革后,房地产进入高速发展期,此时及以后的乐园也初步有了联动开发的意识,拿地和发展模式都有相应变化,如广州长隆早期就有住宅用地,开发了长隆珑翠花园项目。今年4月20日,长隆还与华润置地联手拿下由2宗宅地、2宗商业用地组成的广州番禺长隆“超级地块”,拿地总价高达197.21亿元。拿地不到10天,地块即已动工且开放了展厅。事实上,近年来不少房企进入主题乐园领域,推出“地产+文旅”模式,即以乐园等文旅产品作为卖点,提高周边商业地产、住房地产的价格,进而回笼资金。不过,一旦企业资金出现问题,乐园便难再获投入,甚至陷入烂尾。宋丁认为,如果单纯做乐园,收益没有保障。即便是世界知名的迪士尼乐园,也是融合了商业、酒店、休闲等在内的复合型项目。“在大城市,主题乐园还是很有号召力和凝聚力,这也是数个城市‘抢’迪士尼的原因,各地政府‘抢’的不只是乐园本身,更是一个复合型开发的基础平台。”但随着房地产市场进入深入调整期,乐园的“房地产+”模式也受到挑战,宋丁建议,除了乐园要继续提升产品力、品牌度,政府还是要考虑整体开发,如乐园+商业、文化、医疗、教育、居住等,使乐园形成多元开发、投资互补的发展模式。

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